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2020/07/29 10:24    조회수 : 1782    추천수 : 12
 글쓴이   이준구
 파일   첨부파일없음
 제목   [공지] 바로 아래 글에 중요한 수정 사항이 하나 있습니다


바로 아래 글에 단 댓글을 보시면 알겠지만, 내 주장에 반론이 하나 제기되었습니다.
그것은 주택 가격 상승이 주택을 소유하면서 임대해 주는 데 드는 비용의 실질적 하락을 뜻한다는 데 대한 이의입니다.
오히려 임대사업 기회비용의 상승을 의미하게 되는 게 아니냐는 반론입니다.

내가 주택 가격 상승이 임대해 주는 데 드는 비용의 실질적 하락을 뜻한다고 말한 것은 일반적인 투자수익모형에 기초해 있습니다.
주택을 임대사업자가 보유한 자본재라고 볼 수 있는데, 일반적으로 자본재 보유의 (기회)비용은 다음과 같은 내용을 갖습니다,

자본재의 비용은 크게 보아 두 부분으로 구성되어 있습니다.
하나는 금리 부담인데, 집을 사는 데 투자한 돈과 관련된 이자비용입니다.
대출을 받은 사람은 그만큼의 이자를 지불해야 되고, 자기 돈으로 산 사람은 비록 이자는 내지 않았지만 그만큼의 기회비용이 발생했다고 보는 겁니다.

두 번째 부분은 감가상각입니다.
자본재는 내구성을 갖지만 시간이 흐르면서 그 가치가 떨어집니다.
이 가치의 하락분을 투자에 든 비용의 일부로 보는 겁니다.

종합해 보자면 이자율을 i, 그리고 감가상각률을 d라고 했을 때 기간당 비용은 (i+d)Pk로 표시할 수 있는 겁니다.
(여기서 Pk는 자본재의 가격을 뜻합니다.)
그런데 우리나라처럼 주택 가격이 계속 뛰어오르는 상황에서는 감가상각분에서 가격상승분을 빼야 순개념으로서의 감가상각이 계산될 수 있습니다.
(사실 주택 가격 상승이 빠르게 일어나는 우리 사회에서는 순개념으로 파악한 감가상각이 마이너스 값을 가질 수 있지요.)

내가 어제 쓴 글에서 주택 가격 상승이 비용의 실질적 하락을 뜻한다고 말한 것은 바로 이런 맥락입니다.
그런데 댓글을 보니 주택 가격 상승은 임대사업의 기회비용 증가를 의미한다는 반론이 있는데, 일리가 있는 반론 같았습니다.
왜냐하면 순수하게 경제적 논리로만 따지면 그런 결론에 이를 수도 있거든요.

곰곰히 생각해 보니 이런 접근방법에는 심각한 문제점이 있는 것으로 드러났습니다.
왜냐하면 이런 접근법을 쓰면 보유세 중과가 오히려 기회비용의 하락을 가져오고 이에 따라 임대료 하락 요인으로 작용한다는 결론이 나오기 때문입니다.

모든 측면에서 똑같은 주택 두 채가 있다고 가정해 보죠.
한 채에는 아무런 세금이 부과되지 않는데, 다른 한 채에는 보유세가 부과된다고 해봅시다.
이 보유세 부담의 현재가치가 2억원이라면 세금이 부과된 주택의 가격은 부과되지 않은 주택보다 2억원 더 낮은 수준이 됩니다.
바로 이것이 일전에 설명한 자본화(capitalization)의 논리입니다.

물론 세금이 부과된 주택의 가격이 정확하게 2억원 더 낮을 가능성은 작습니다.
자본화 모형의 가정이 모두 성립한다는 보장이 없기 때문에 현실은 이론적 예측과 다를 수 있거든요.
그러나 한 가지 분명한 것은 세금이 부과된 주택의 가격이 상대적으로 더 낮을 것이란 사실입니다.

그렇다면 보유세 인상은 주택 가격 하락을 가져오고 이것은 임대사업과 관련된 기회비용의 하락을 의미합니다.
논리적으로는 아무런 하자 없이 정확한 예측이지만, 실제로 이런 일이 일어날 가능성이 있습니까?
지금처럼 임대사업자가 임대료를 더 높이 부르는 게 현실이지요.

이 사실은 임대사업자가 이런 기회비용의 틀 안에서 사고하고 행동하는 게 아님을 분명하게 말해주고 있습니다.
오히려 내가 제시한 투자수익모형의 틀이 현실을 더욱 잘 설명해 주고 있지요.
문제는 임대사업자가 어떤 마인드셋을 갖고 있느냐에 있습니다.

곰곰히 생각해 보니 내가 어제 글을 쓸 때 예를 잘못 골랐음을 자각했습니다.
주택 가격 상승이 아니라 금리 하락을 임대사업 관련 비용 하락의 원인으로 예를 들었으면 아무런 이론의 여지가 없었을 테니까 말입니다.

이 결론에 따라 바로 아래 글에서 [주택가격 상승]을 [금리 하락]으로 예를 수정했습니다.
즉 임대사업과 관련된 비용 하락이 발생하는 요인의 예로 금리 하락을 들기로 했다는 말입니다.
이미 내 글을 읽으신 분들에게 이것은 매우 중요한 수정 사항일 것이라 따로 공지해 드립니다.

 

양종훈
(2020/07/29 21:53)

잘 읽었습니다 교수님. 그런데, 소급적용이 뭐길래 위헌이라는 주장을 하는 건가요?

 
이준구
(2020/07/30 10:34)

원칙적으로 어떤 법령이 제정되면 발효 후의 사항에 대해 적용되는 거 아닙니까?
그런데 법령 제정 이전에 체결된 계약에도 시간을 거꾸로 가서 적용하겠다니 위헌 시비가 나오는 거죠.

 
애그
(2020/07/30 12:48)

1. 요즘 보수언론들의 부동산 관련 기사를 보고 있으면 "30대 절망", "서민들 절규" 등 먼가 아주 신이 났다는 것을 느낍니다.(평소에 30대, 서민 등을 얼마나 생각해줬다고...아주 얄미워 죽겠습니다.)

2.7.10대책 이후로 보수언론에서 부동산 정책 실패를 다루는 기사가 더 많아지고 다주택자들의 반발이 거세진 것을 보면 '이번 대책이야 말로 효과가 있으려나'하고 기대를 해봅니다.

3. 문재인정권은 부동산때문에 망한거 같습니다. ㅠ_ㅠ 제발 남은기간 수습 잘해서 좋은 마무리했으면 좋겠네요.

 
이준구
(2020/07/30 18:02)

애그군 말에 강하게 공감하네.

 
라주미힌
(2020/07/30 22:56)

안녕하세요.. 교수님의 글 애독자입니다.
다름 아니오라, 밑의 글에 있는 수요공급 그래프에서 교수님이 수요곡선보다 공급곡선을 조금 더 탄력적으로 그리셔서, 공급자보다 소비자가 더 많이 부담하는 것으로 나타나는데요..
제가 언뜻 생각하기에는, 주택이라는 재화는 공급이 매우 비탄력적이라서 공급자가 훨씬 더 많이 부담하는 것이 아닌가? 합니다.
만약 그렇다면, 보유세의 효과는 우리의 상상 이상일 텐데..
교수님 생각은 어떠하신지요?
부디 항상 건강하시고 행복하세요..

 
이준구
(2020/07/31 09:40)

미안하지만 내 지적은 주택에 대한 보유세는 전가 분석의 대상이 되지 않는다는 겁니다.
따라서 우리 교과서의 그림이든 그 신문 기사의 그림이든 적용될 수가 없는 것이고, 수요곡선과 공급곡선의 상대적 기울기 역시 아무 의미가 없습니다.

 
라주미힌
(2020/07/31 10:23)

제가 착각했네요..
감사합니다.

 
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